亚洲AV无码专区在线电影APP,国产嘿嘿嘿视频在线观看,国产在线线精品宅男网址,四虎永久在线精品免费青青

獵云注：路透社援引知情人士透露，黑石集團于今年二月初與SOHO中國進行了獨家談判。黑石集團向SOHO中國提出的私有化報價為每股6港元（合0.77美元），這一價格較SOHO中國1月份3.03港元的均價溢價近100％。如果該筆交易順利達成，這也將成為黑石集團迄今為止在中國市場上最大的一筆押注。那么最值得關(guān)注的其實是黑石這筆交易背后的投資邏輯，黑石為什么要現(xiàn)在出手？文章來源：投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社，文：Ellie

01、40億美元現(xiàn)金+47億美元債務(wù)，SOHO中國賣價總額未變

黑石為什么現(xiàn)在買？

SOHO為什么現(xiàn)在賣？

在紛繁復(fù)雜的商業(yè)世界中，我們?nèi)绾纬殡x出一個視角客觀看待真實世界？如果把圍繞在SOHO中國私有化事件上的各種猜想剝離開來，事情也許可以這么簡單。

一切的猜想都來自名人效應(yīng)所引發(fā)的吃瓜心態(tài)。當(dāng)我們補齊這個交易的買家視角，你會發(fā)現(xiàn)這不過是一筆精明的買賣。

站在賣家視角，撇去老潘夫婦的名人效應(yīng)之后，SOHO中國最有價值的是旗下所剩的幾棟寫字樓。

站在買家視角，出手40億美元私有化SOHO中國，對于黑石來說不過是今年第二大的一筆交易。

早在這之前，黑石就以47億英鎊(約合430億人民幣)的價格從高盛手中收購英國最大學(xué)生公寓運營商IQ公司，430億的收購金額比私有化SOHO中國這筆要多出近150億人民幣。

路透社今天爆出消息后，SOHO中國股價應(yīng)聲大漲37.58%，創(chuàng)下了21個月來的新高。對于賣家老潘而言，這不是個壞消息。

這具體是一筆怎樣的交易？

路透社援引知情人士透露，黑石集團于今年二月初與SOHO中國進行了獨家談判。黑石集團向SOHO中國提出的私有化報價為每股6港元（合0.77美元），這一價格較SOHO中國1月份3.03港元的均價溢價近100％。

目前，潘石屹和張欣夫婦一共持有SOHO中國63.93％的股份。路透社報道稱潘石屹和張欣夫婦計劃在與黑石達成交易后仍保留少量股份。

此外，黑石集團還將接手SOHO中國的債務(wù)。SOHO中國2019年中報顯示，截至2019年6月底，SOHO中國的債務(wù)為人民幣326.8億元（約合47億美元）。

40億美元現(xiàn)金+47億美元債務(wù)，也就是說總額為87億美元，與去年傳聞的80億美元收樓消息，沒有太大出入。

如果該筆交易順利達成，這也將成為黑石集團迄今為止在中國市場上最大的一筆押注。那么最值得關(guān)注的其實是黑石這筆交易背后的投資邏輯，黑石為什么要現(xiàn)在出手？

02、起底交易邏輯：黑石40億美元火速出手，只因中國防疫做得好？

“在中國如果能成功私有化SOHO，應(yīng)該也是黑石期待多年希望能做成的事情?！币晃毁Y深機構(gòu)投資人稱。

去年10月底，香港萬得通訊社曾曝出SOHO中國正考慮以80億美元出售中國的辦公大樓權(quán)益。財新新聞隨后曝出第一筆交易正在進行中，買家是黑石和新加坡政府投資公司(GIC)組成的買方團，出售的資產(chǎn)是光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及上海SOHO復(fù)興廣場三個項目。

彼時，SOHO中國方面表示不予置評，但也表示，集團會不時探討商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境及潛在交易機會。

時隔四個月，真正買家終于浮出水面。此外，消息面也從SOHO中國出售資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鍪壅麄€公司。

路透社援引知情人士透露，收購公司比單獨收購其房地產(chǎn)項目要簡單得多，這將為黑石完成交易提供更大的確定性。

那么，黑石為何要收購SOHO中國？潘石屹為何急于出手？

對此，某業(yè)內(nèi)資深人士告訴PropTech研習(xí)社，黑石集團在亞太區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域的彈藥充足，因為募集到的資金總歸要投出去，所以找到品質(zhì)好的物業(yè)就出手了。（傳送門：《資管規(guī)模首次突破500000000000美元，黑石靠什么給LP賺錢？》）

黑石于2018年成功募集第二只亞洲投機性房地產(chǎn)基金（BREP Asia II），募資總額高達 71億美元

那這筆交易劃得來嗎？

前述那位資深機構(gòu)投資人表示，“我覺得對黑石來說這是個挺不錯的機會。一是做一個大交易，投資效率夠高。二是黑石的基金規(guī)模夠大，可以做這種一般競爭對手做不了的項目。三是未來處理方式也很靈活，可以批發(fā)零售，未來單獨把一些樓賣出給不同的投資人，也可以做比如REITs?！?/p>

如果算上黑石還需要承擔(dān)的47億美元債務(wù)，這筆交易的總收購價格約為87億美元，平攤下來，每棟物業(yè)的收購價也超過70億人民幣。

上述資深人士表示，這筆投資單純從物業(yè)增值角度未必是一項好的投資，但是從黑石投資資產(chǎn)組合的保值策略，以及對沖其他非核心區(qū)域高風(fēng)險的物業(yè)投資來說，還是一個不錯的選擇。

SOHO中國8棟物業(yè)的位置都不差，大部分都屬于核心型資產(chǎn)(core assets)，也有核心增益型資產(chǎn)(core +)。對于黑石來說，總歸是可以保值增值，也能賺取一個穩(wěn)定的租金回報率。

“黑石這次果敢出手，也是縱觀全球，放眼亞洲市場后，覺得還是中國的防疫做的最好，就把錢砸向中國了吧。全球經(jīng)濟增長放緩的大環(huán)境下，中國核心城市的房地產(chǎn)也成為了外資的避風(fēng)港。”

然而，外商眼中的這個“香餑餑”的近況不容樂觀。

財報顯示，2018年，SOHO中國的營業(yè)收入為20.89億元，凈利潤為19.25億元。縱向?qū)Ρ龋?018年凈利潤還不足2012年高峰期的五分之一。2019年上半年，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)收入10.66億元，較去年同期增長約5.56%。但凈利潤只有5.67億元，遠低于去年同期的11.11億元。

所以，對于這筆交易，大部分網(wǎng)友都覺得潘石屹很值，SOHO中國可以全身而退。

SOHO中國急于出手的資產(chǎn)，為何到了黑石這里就成為了避風(fēng)港？

上述這位資深人士表示，首先黑石的募資能力很強，資金成本比國內(nèi)低很多。至于黑石未來出售時的估值溢價，這得看黑石的退出時點，如果看3-5年后，物業(yè)的漲幅肯定還是有的。眼下唯獨黑石接手后的租金能否上漲是未知數(shù)，現(xiàn)在來看未來1-2年租金上漲的可能性較低。

“但是黑石在投資領(lǐng)域就是風(fēng)向標(biāo)的作用，他們不太關(guān)注租金回報率，當(dāng)下疫情過后，他們選擇果斷出手就是看好中國經(jīng)濟的中長期韌性?；谏虡I(yè)地產(chǎn)市場，尤其是北京上海寫字樓市場的穩(wěn)定，哪怕是租金的微微下降對于我們測算模型里面的最終退出的IRR或者投資回報率來說影響不大?！?上述資深人士稱。

03、起底黑石亞洲布局，近年來偏愛核心增益型資產(chǎn)

黑石集團最新發(fā)布的財報顯示，截至2019年底，黑石集團管理資產(chǎn)規(guī)模已達5711億美元，涉及私募股權(quán)、房地產(chǎn)、對沖基金和信貸。其中，房地產(chǎn)基金的資產(chǎn)規(guī)模約1632億美元，超過私募股權(quán)和信貸業(yè)務(wù)，成為黑石集團管理規(guī)模最大的業(yè)務(wù)。

從不動產(chǎn)的投資策略來看，黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分為三種策略：機會型（Opportunistic）、核心增益型(Core +)和不動產(chǎn)債權(quán)型（Delt）。

而近期，外媒報道黑石集團最新投資策略為“在全球范圍內(nèi)購買資產(chǎn)，并根據(jù)需要修復(fù)資產(chǎn)，收取租金或最終出售房產(chǎn)”。此外，黑石已經(jīng)從核心增益型(Core +)投資者那里募集了294億美元資金。

盡管黑石集團的重點仍放在其規(guī)模更大、風(fēng)險更高的機會型基金上，但“核心增益型(Core +)”投資策略可能有助于吸引養(yǎng)老基金等機構(gòu)投資者的投資，近年來，養(yǎng)老基金已將數(shù)十億美元投資于低風(fēng)險房地產(chǎn)。

單從投資回報率來看，黑石集團的核心增益型基金的投資回報率并不算低。

黑石財報顯示，截至2019年12月，黑石集團的核心增益型基金年收益率約為9.2%，而機會型基金的年收益率則為17.6%。自2014年以來，黑石推出了三支核心增益型基金，其所有核心增益型基金均為開放式基金。

其實，黑石集團對核心增益型(Core +)基金的重視由來已久。黑石的多位高管曾表示想要提高核心增益型(Core +)基金的占比。

早在2014年，時任黑石首席執(zhí)行官的史蒂芬·施瓦茨曼（Stephen Schwarzman）曾表示公司可能會將核心增益型(Core +)基金提高到1000億美元以上。

到了2018年，黑石集團前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負責(zé)人兼現(xiàn)任總裁喬納森·格雷（Jonathan Gray）曾表示，“核心增益型(Core +) 基金的收入可能從2.5億美元增長到10億美元。

與過去相比，黑石近期對核心增益型(Core +)基金給予了更多的關(guān)注。

前述那位資深機構(gòu)投資人對此評論道：“黑石的基金既足夠大，有規(guī)模效應(yīng)，大到可以做只有它能做的事。但又夠靈活，可以去做一般保險公司雖然有錢卻不見得能做的事?！?/p>

近日，據(jù)華爾街日報報道，黑石已斥資逾27億美元收購220套租賃物業(yè)，其中大部分位于日本東京和大阪。這筆融資僅占黑石最新募集的294億美元的核心增益型基金的10％。

據(jù)外媒報道，黑石集團及其機構(gòu)投資者看到了日本低端住宅市場的穩(wěn)定。此外，日本房地產(chǎn)公司與其他資產(chǎn)最大的區(qū)別在于沒有任何到期日，由此黑石不會面臨任何出售房產(chǎn)的壓力。

除了日本，黑石集團自2006年起進入印度市場，已在印度投資了150億美元，其中包括私募股權(quán)投資以及房地產(chǎn)投資。

在過去的18個月中，黑石集團在印度投資了60億美元。在印度，黑石已經(jīng)收購了一家影子銀行，以及汽車零部件制造商和包裝材料公司。

黑石集團去年在印度最大的一筆交易是收購Indiabulls real estate Ltd（IBREL）商業(yè)房地產(chǎn)投資組合的剩余股份，收購?fù)瓿珊?，黑石將完成控制這項資產(chǎn)。此外，黑石集團與其開發(fā)商合作伙伴Embassy Group共同創(chuàng)立了印度首個房地產(chǎn)投資信托（REIT）。

黑石集團首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人的施瓦茨曼曾表示，從長遠來看，黑石是看好印度市場的，黑石印度公司將專注于物流地產(chǎn)投資。

在韓國市場， 2016年，黑石集團以4500億韓元從Mirae Asset手中收購了首爾資本大廈（Capital Tower）。

2019年，黑石集團通過其亞洲核心增益型基金收購了Taubman Asia（塔爾曼亞洲）韓國公司50%的股權(quán)。

至于中國市場，自2008年黑石完成第一筆投資起，據(jù)不完全統(tǒng)計，黑石在中國房地產(chǎn)市場累計投資額接近300億元，投資范圍囊括了寫字樓、購物中心以及綜合體。其中，大部分投資發(fā)生在2018年以后。

近兩年，黑石加快了在國內(nèi)收購物業(yè)的步伐，單就2019年一年，黑石已經(jīng)撒出了200億收樓。

PropTech研習(xí)社同樣發(fā)現(xiàn)，一向喜歡收購不良資產(chǎn)的黑石集團，在近幾年更傾向于收購一二線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

而黑石集團近期表示，隨著新型冠狀病毒沖擊全球金融市場，導(dǎo)致公司價值被嚴重低估，黑石在全球范圍內(nèi)的收購計劃將不斷增加。

如今，黑石集團豪擲40億美金收購SOHO中國，表明在全球經(jīng)濟增速放緩的大環(huán)境下，黑石集團對全球第二大經(jīng)濟體充滿信心。