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【獵云網(wǎng)（微信：ilieyun）上?！?月6日?qǐng)?bào)道（文/孫媛）

“房東，要不要考慮免租??？”

繼萬(wàn)達(dá)等地產(chǎn)巨頭紛紛給商戶免了房租后，不少網(wǎng)友在朋友圈、微博，紛紛開(kāi)始隔空喊話“包租婆”減房租。包租婆是財(cái)不外顯、盤(pán)著一串鑰匙的搓麻將大嬸，更在北上廣深杭坐擁數(shù)十乃至上百上千上萬(wàn)房源的租房企業(yè)。

疫情還在蔓延，城市還在隔離，于是乎，回不了城的租戶開(kāi)始想著是不是可以讓房東放放水，但是另一邊的房東已是無(wú)水可放。

沒(méi)有人，則沒(méi)有客源，隔離則意味著閑置的空房無(wú)法出租。外來(lái)務(wù)工者進(jìn)不了城，中介進(jìn)不來(lái)小區(qū)，退租率上升，空房閑置率上升，疫情之下產(chǎn)生的虧損到底該誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？

一二線城市的租房機(jī)構(gòu)開(kāi)始自救。

上海某小區(qū)的門(mén)衛(wèi)處

中小玩家退租求生，賺差價(jià)的“中間商”哭了

金沙江朱嘯虎說(shuō)，“2003年非典的時(shí)候，我還在創(chuàng)業(yè)，那一年管理層都只拿基本生活費(fèi)，到年底結(jié)余后才補(bǔ)發(fā)的工資。今年比非典還嚴(yán)峻，對(duì)很多創(chuàng)業(yè)企業(yè)是生死關(guān)，一定要嚴(yán)控成本，死卡現(xiàn)金，最少要保持假設(shè)沒(méi)有收入的情況下6個(gè)月的現(xiàn)金，最好有12個(gè)月，根據(jù)這個(gè)來(lái)倒算成本。跪著也要活下去，熬過(guò)去就是春天?！?/p>

但是2020的這6個(gè)月成為了不少早期創(chuàng)業(yè)公司的“萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到”。

老李滬漂多年，1年前注冊(cè)成立了自己的公司，團(tuán)隊(duì)很小，不到5人，專(zhuān)門(mén)做上海松江地區(qū)的租房業(yè)務(wù)，目前手持房源近100套。從數(shù)量上來(lái)看，屬于租房行業(yè)的中小型玩家。

和往年一樣，老李在1月12日發(fā)了條朋友圈，通知租戶注意春節(jié)回家關(guān)好水電煤。1月28日，還在老家的老李突然接到松江區(qū)居委通知，所有湖北籍租客來(lái)上海必須自行隔離14天，主動(dòng)到暫住小區(qū)居委報(bào)道登記。

“我給租戶一個(gè)個(gè)打電話，統(tǒng)計(jì)湖北籍的租戶數(shù)量，溫州臺(tái)州的房管局還沒(méi)有要求登記?！崩侠畹淖鈶舢?dāng)中湖北籍大概有10幾個(gè)?！昂奔F(xiàn)在走不出來(lái)，就算走出來(lái)了，也要抓住隔離?！?/p>

湖北的租戶當(dāng)中有1-2個(gè)和老李提過(guò)是不是可以減租，老李不是不想，他也嘗試做過(guò)努力，去溝通業(yè)主能不能給到這個(gè)減租、免租的優(yōu)惠，但是也是無(wú)疾而終?！叭思揖鸵痪湓挘@是他的私有財(cái)產(chǎn)，他可以出于同情去免租，也可以按照合約不免租，這是無(wú)可厚非的?！?/p>

在老李看來(lái)，減租、免租是不少租戶的一個(gè)偽需求，因?yàn)榇蟛糠肿鈶舨⒉辉谝邊^(qū)。他們可以出來(lái)，也可以進(jìn)去自己所住的小區(qū)，只是需要在家隔離而已?！坝行┤酥皇菆D個(gè)一樂(lè)，半開(kāi)玩笑的來(lái)聊一下，看能不能撿個(gè)便宜，就是那種中彩票的心態(tài)。”老李表示，租房行業(yè)的小公司不像龍頭房企可以減免商業(yè)租金，減輕旗下商鋪的運(yùn)營(yíng)壓力，“退一步說(shuō)，就算他們不免租，現(xiàn)在人們也不能逛商場(chǎng)?！?/p>

像老李這樣的租房玩家，在市場(chǎng)上很多，他們手握50-100套房源，直接從個(gè)人房東這邊獲取房源，一般合約簽訂為5-6年，按照三個(gè)月或者半年支付房租，大部分房子租來(lái)都是毛坯，然后自己進(jìn)行裝修后出租。盈利主要來(lái)自租房的差價(jià)。

老李之前拿的房源基本都是2013年簽約的，按照合同在2018年-2019年開(kāi)始陸續(xù)到期，并進(jìn)行續(xù)簽。相較于2013年，近兩年的房租更是水漲船高。

“就松江來(lái)說(shuō)，翻一倍都不止。2013年拿價(jià)低，租的也低，后來(lái)租金上漲也不是直接上漲。還涉及到前面的裝修要打掉、重新裝修，這就又有一個(gè)翻新的成本。”老李表示，毛坯房的租金、裝修的材料、人力都在漲，之前一套房子會(huì)有1000元左右的月利潤(rùn)，但是現(xiàn)在感覺(jué)500都吃力。本身成本就高的情況下，疫情的進(jìn)一步發(fā)展也讓他的情況雪上加霜。

目前老李的房源出現(xiàn)了10%的空置，春節(jié)回家退房、疫情退房、沒(méi)人看房成為了房源空置的主要原因。從源頭上客源出不來(lái)，空置的房子被退房還沒(méi)人看房，就算是2-3個(gè)月對(duì)于租房企業(yè)來(lái)說(shuō)都會(huì)很難活，除非業(yè)主愿意讓一部分利益。

“但是有些公司就算業(yè)主讓利了，他最終能不能將利益給到租客身上呢？這件事情沒(méi)有得到很好的監(jiān)督，最終也許是中間機(jī)構(gòu)從中受利?！?/p>

老李算了一筆賬，續(xù)簽時(shí)，60平米的小戶型從1400-1700元的月租漲到了2100-2200左右，裝修在2-3萬(wàn)間?！坝械臉I(yè)主小戶型要價(jià)2600元呢，你算算，這房子我是2500元出租的。雖然疫情持續(xù)發(fā)展，但是房租并沒(méi)有隨之有大的變動(dòng)，業(yè)主也不會(huì)放價(jià)。市場(chǎng)上大小玩家一起搶奪業(yè)主的房子，最終業(yè)主始終會(huì)選擇出價(jià)最高的那家?！?/p>

老李感嘆，優(yōu)惠政策給不出，房源也搶不過(guò)，小玩家只能斷尾求生。如果繼續(xù)這么下去，裝修錢(qián)老李計(jì)劃也不要了，再賠點(diǎn)房租，只能把閑置的出租房都跟業(yè)主退租了，不然虧損更大，活不過(guò)6個(gè)月的沒(méi)準(zhǔn)就是自己。

“剛剛接到物業(yè)電話，這一段時(shí)間不準(zhǔn)裝修，不準(zhǔn)新租客進(jìn)來(lái)，你說(shuō)這天災(zāi)人禍的?！?/p>

大玩家免租背后，是在負(fù)重前行

中小玩家準(zhǔn)備斷尾求生，而以魔方公寓、E+青年公寓為首的長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)則是推行2月部分免租金的計(jì)劃。

疫情期間的魔方公寓某門(mén)店

其中，魔方公寓針對(duì)因封城無(wú)法及時(shí)返回的武漢門(mén)店租客，以及其他城市門(mén)店因回鄂探親，并被疫情滯留，不能及時(shí)返鄉(xiāng)的湖北籍魔方租客（包括魔方公寓、魔爾公寓、V客青年公寓、9號(hào)樓公寓個(gè)人客戶），給予2月份房屋租金減半，或租期順延一個(gè)月的政策（符合條件的租戶可任選其一）。

魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，作為公寓方，目前不提倡租客返程，少數(shù)必須返程的租客，需要接受?chē)?yán)格的檢查和每日健康匯報(bào)才可以入住，目前湖北、溫州、臺(tái)州的租戶占比較少?！拔覀儠?huì)要求他們自覺(jué)隔離14天，每天填寫(xiě)健康情況表，而購(gòu)買(mǎi)物品多數(shù)都是店長(zhǎng)代勞?！?/p>

據(jù)悉，1月24日到2月2日，一線人員除了正常的工資發(fā)放以及國(guó)家法定的加班工資，魔方還另外單獨(dú)給到每日津貼，直接跟工資一起發(fā)放。后續(xù)魔方將繼續(xù)根據(jù)政府和人社局的相關(guān)政策落實(shí)員工福利待遇。

而E+青年公寓則是針對(duì)因返鄂探親，被疫情滯留，不能及時(shí)返回的湖北籍租客和非湖北籍租客以及公寓內(nèi)因前往一線疫區(qū)支援，無(wú)法返回的醫(yī)護(hù)人員做了統(tǒng)計(jì)，給到2月份房租減半的優(yōu)惠。

E+青年公寓相關(guān)人員表示，疫情對(duì)長(zhǎng)租公寓也是有影響的。由于無(wú)法進(jìn)行線下帶看，公司目前主要采取線上看房的措施，盡可能的提高門(mén)店入住率。

春節(jié)期間，E+青年公寓在每個(gè)入駐城市安排了一線值班人員，包括服務(wù)管家和維修。疫情發(fā)生后，立即采取應(yīng)急措施，對(duì)租客身體情況、返程信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，門(mén)店內(nèi)進(jìn)行每日消毒、加強(qiáng)管控門(mén)店人員流動(dòng)等。

沒(méi)有新客入住、老客又在繼續(xù)流失，免掉的租金、空置的房間、人員的經(jīng)費(fèi)成為了壓在長(zhǎng)租公寓頭上的幾座大山?，F(xiàn)況下在線看房、租金減免又能帶來(lái)多少的新用戶和用戶留存率，目前還不得為知。

E+青年公寓門(mén)店內(nèi)進(jìn)行消毒

與長(zhǎng)租公寓類(lèi)似，作為辦公室“二房東”的聯(lián)合辦公、孵化器、加速器的日子也很不好過(guò)。位于上海五角場(chǎng)的一家加速器對(duì)獵云網(wǎng)表示，預(yù)計(jì)會(huì)有退租情況發(fā)生，但最受影響的還是線下的活動(dòng)業(yè)務(wù)。

“上半年的市場(chǎng)活動(dòng)預(yù)計(jì)會(huì)很冷清，往年春節(jié)回來(lái)的第一個(gè)月，我們也有近20場(chǎng)的活動(dòng)了?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，本來(lái)年底有5-10場(chǎng)50人以內(nèi)的線下活動(dòng)，但現(xiàn)在全部因?yàn)橐咔槿∠?/p>

在她看來(lái)，對(duì)于加速器來(lái)說(shuō)，由于體量小，租金損失整體在可承受范圍內(nèi)；線下活動(dòng)方面虧損較大，短期影響（3個(gè)月內(nèi)）在大幾十萬(wàn)元，持續(xù)影響可能會(huì)有上百萬(wàn)元。同時(shí)，該加速器也為租戶提供了免租半月的優(yōu)惠政策。負(fù)責(zé)人表示，創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目和辦公空間是共生關(guān)系，互相扶持才能共度難關(guān)，現(xiàn)在的情況不止創(chuàng)業(yè)公司壓力大，空間的日子也不好過(guò)。

相較于一二線城市的玩家，扎根武漢本土的可遇青年公寓則面臨著更為嚴(yán)峻的境況。

可遇CEO佘福元表示，目前公寓空房率達(dá)20%，含員工工資以及減免的房租在內(nèi)，這一個(gè)月虧損近200萬(wàn)元。去年春節(jié)期間，可遇的空房率為10%左右，從數(shù)據(jù)上來(lái)看空房率翻了一倍，與此同時(shí)，可遇也跟其他中大型玩家一樣，為在租的租戶提供一定的減免。可遇青年公寓共計(jì)有2000間房源，并且全部都在武漢疫區(qū)，20%的空房率意味著近400間房源在空置。

1月25日，佘福元做了個(gè)決定，將可遇公寓武漢三鎮(zhèn)的近百余間空置房源為武漢疫區(qū)醫(yī)護(hù)人員及志愿者無(wú)償提供?！叭绻麤](méi)有這個(gè)事情，公寓2020年開(kāi)年就住滿了?，F(xiàn)在預(yù)計(jì)年后還會(huì)繼續(xù)退一些?！辟芨Ｔf(shuō)未來(lái)不好預(yù)測(cè)，但希望武漢早點(diǎn)好起來(lái)，作為武漢首批住房租賃試點(diǎn)企業(yè)之一，可遇會(huì)為疫情控制盡一份力。

事實(shí)上，國(guó)內(nèi)的大部分租房機(jī)構(gòu)，不論是品牌公寓、還是小公寓，都在向業(yè)主要求減免租金。

蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平告訴獵云網(wǎng)（ilieyun），房東主要是兩類(lèi)：個(gè)人業(yè)主和公寓運(yùn)營(yíng)商。租客可以跟房東積極溝通，但是每家房東自己的財(cái)務(wù)狀況各不相同，個(gè)人業(yè)主可能有房貸要還，也可能還有其他線下生意受到影響，未必會(huì)認(rèn)可租客的減租需求。

“我們也看到有公寓運(yùn)營(yíng)商主動(dòng)給租客減租的情況。但很多中小型公寓機(jī)構(gòu)要實(shí)現(xiàn)免租有客觀困難因素，國(guó)內(nèi)大量的租賃機(jī)構(gòu)都是 ‘二房東’模式，它們一方面向業(yè)主租房，另一方面要出租賺取租金，靠租金差來(lái)獲利，在無(wú)法取得業(yè)主免租的條件下直接給租客免租，承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大。加之最近兩年長(zhǎng)租環(huán)境并不好，很多企業(yè)已經(jīng)在負(fù)重經(jīng)營(yíng)，自身財(cái)務(wù)狀況不太理想。”

疫情讓長(zhǎng)租公寓受到了前所未有的挑戰(zhàn)，節(jié)后租賃市場(chǎng)受到嚴(yán)重打擊，延遲復(fù)工、帶看以及新簽等業(yè)務(wù)短期無(wú)法開(kāi)展。

龍東平說(shuō)，目前租房市場(chǎng)企業(yè)要做的，歸根到底4個(gè)字“開(kāi)源節(jié)流”，最重要的是降成本。一，降物業(yè)租金成本：找物業(yè)產(chǎn)權(quán)方（業(yè)主）爭(zhēng)取租金減免優(yōu)惠；二，降團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)成本：縮減團(tuán)隊(duì)規(guī)模，合并職能，一崗多能；三，降低房源空置成本：覆蓋更多的出租渠道，想各種辦法提升出租率，關(guān)懷在住租客，提高滿意度，獲得客戶轉(zhuǎn)介紹。為此，蘑菇租房于2月5日發(fā)布三項(xiàng)措施：2月份開(kāi)放所有房源展示、免費(fèi)提供總計(jì)100萬(wàn)份電子合同以及免費(fèi)提供2月18日前平臺(tái)所有廣告位。

“總之大家互相理解，量力而行。”